VOUS CHERCHEZ UN LOGEMENT? EVITEZ LES PIEGES EN CONNAISSANT VOS DROITS
-Vous cherchez votre première location ou un nouveau logement à louer après un déménagement ?
Nous répondons à certaines interrogations récurrentes chez les candidats à la location :
Le bailleur (ou l’agent immobilier agissant pour son compte) peut-il conditionner la visite du bien par la remise de vos justificatifs, notamment ceux relatifs à vos ressources ?
OUI
En matière de bail d’habitation soumis à la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989, le bailleur (ou l’agent immobilier agissant pour son compte) ne peut demander au candidat locataire ou à sa caution que les pièces énumérées de façon limitative par l’article 22‑2 de cette loi, tel qu’appliqué par le Décret n° 2015‑1437 du 5 novembre 2015.
Les documents autorisés sont notamment :
- une pièce d’identité (carte nationale d’identité, passeport, permis de conduire, titre de séjour, etc.) ;
- un seul justificatif de domicile (quittances de loyer, attestation du précédent bailleur, attestation d’hébergement, avis de taxe foncière ou titre de propriété de la résidence principale) ;
- un document attestant de l’activité professionnelle (contrat de travail ou de stage, attestation de l’employeur, extrait K ou K bis, extrait D1, carte professionnelle, carte d’étudiant, ...) ;
- un document attestant des ressources (avis d’imposition, bulletins de salaire, justificatifs de versement d’indemnités, retraites, pensions, prestations sociales, revenus fonciers ou de capitaux mobiliers, etc.).
Le bailleur qui exige un document qui ne figure pas sur cette liste s’expose à une amende administrative pouvant aller jusqu’à 3 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale), après procédure contradictoire.
Le bailleur est libre de choisir son locataire, mais uniquement sur la base de critères objectifs, en particulier la solvabilité,
En conséquence, le bailleur ou son mandataire peut vérifier la solvabilité actuelle et future du candidat à l’aide notamment du contrat de travail et des bulletins de paie. Ce critère est regardé comme primordial et parfaitement objectif.
L’agent immobilier est tenu, au titre de son obligation de prudence, de procéder à des « vérifications sérieuses » de la solvabilité des candidats à la location, sa responsabilité pouvant être engagée s’il ne le fait pas.
arrêts Cour de Cassation Civ. 3e, 16 nov. 2016, n° 15‑23.790, Civ. 1re, 11 déc. 2019, n° 18‑24.381
Aucun texte interdit de conditionner la visite du logement à la remise de ces pièces, dès lors que :
+ seuls les documents autorisés sont exigés ;
+ il n'y a aucune discrimination au sens de l'article 225-1 du Code pénal et de l'article 1er de la loi du 6 juillet 1989 qui retient « aucune personne ne peut se voir refuser la location d’un logement pour un motif discriminatoire défini à l’article 225‑1 du code pénal. »
+ les règles de protection des données personnelles (RGPD), loi "Informatique et libertés") sont respectées. Le bailleur ou l'agent immobilier agissant pour son compte.
Est-il possible de vous demander de verser un acompte avant la visite du bien ?
NON
La loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation ne contient aucune disposition autorisant le bailleur à exiger un acompte avant même de faire visiter le logement.
NON
La loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation ne contient aucune disposition autorisant le bailleur à exiger un acompte avant même de faire visiter le logement.
L’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la rémunération des personnes se livrant ou prêtant leur concours à l’établissement d’un acte de location est partagée par moitié entre bailleur et locataire et qu'elle ne peut être due qu’en lien avec l’établissement effectif du contrat de location.
Si le bailleur fait appel à un agent immobilier, ce dernier ne peut pas demander ni recevoir de somme d’argent (acompte, arrhes, provision, « frais de visite », etc.) au titre de sa rémunération avant que l’opération immobilière (location.) ne soit effectivement conclue et constatée dans un acte écrit contenant l’engagement des parties.
Avant même la visite du bien, ni le bailleur ni l’agent immobilier n’ont le droit de vous demander un acompte sur sa commission ni des “frais de visite” assimilables à une rémunération d’intermédiaire.
La loi interdit au propriétaire de demander de l'argent au candidat à la location, pour réserver le logement.
Si votre interlocuteur (via les annonces en ligne notamment) vous demande de payer avant même la visite, il s'agit probablement d'une arnaque.
Le bailleur, ou l’agent immobilier agissant pour son compte, est-il en droit d'exiger que le candidat à la location dispose d'un revenu au moins égal à deux fois le montant du loyer ?
OUI
La loi interdit au propriétaire de demander de l'argent au candidat à la location, pour réserver le logement.
Si votre interlocuteur (via les annonces en ligne notamment) vous demande de payer avant même la visite, il s'agit probablement d'une arnaque.
Le bailleur, ou l’agent immobilier agissant pour son compte, est-il en droit d'exiger que le candidat à la location dispose d'un revenu au moins égal à deux fois le montant du loyer ?
OUI
En matière de bail d’habitation soumis à la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989, le propriétaire conserve une liberté de choix de son locataire.
Cette liberté est encadrée par l’interdiction de toute discrimination.
L’article 1er de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation qualifie le droit au logement comme étant un « droit fondamental ».
En conséquence, « aucune personne ne peut se voir refuser la location d’un logement pour un motif discriminatoire défini à l’article 225‑1 du code pénal. »
Le bailleur peut refuser un candidat pour des motifs objectifs et licites, notamment liés à la solvabilité.
Il reste libre, dans le cadre de la liberté contractuelle et de la liberté de choix du cocontractant, de définir des critères de solvabilité, dès lors qu’ils ne sont pas discriminatoires au sens de l’article 225‑1 du code pénal.
Le bailleur ou l'agent immobilier agissant pour son compte peut exiger que le candidat à la location dispose de revenus au moins égaux au double du montant du loyer, dans la mesure où il s'agit d'un critère de solvabilité, qui est un motif licite de sélection.
Ce critère "double du loyer" est donc juridiquement possible, mais il doit rester un outil objectif d'appréciation de la solvabilité et non un moyen détourné de discrimination.
Il reste libre, dans le cadre de la liberté contractuelle et de la liberté de choix du cocontractant, de définir des critères de solvabilité, dès lors qu’ils ne sont pas discriminatoires au sens de l’article 225‑1 du code pénal.
Le bailleur ou l'agent immobilier agissant pour son compte peut exiger que le candidat à la location dispose de revenus au moins égaux au double du montant du loyer, dans la mesure où il s'agit d'un critère de solvabilité, qui est un motif licite de sélection.
Ce critère "double du loyer" est donc juridiquement possible, mais il doit rester un outil objectif d'appréciation de la solvabilité et non un moyen détourné de discrimination.
Le bailleur (ou l’agent immobilier agissant pour son compte) peut-il imposer un moyen de paiement du premier loyer ou du dépôt de garantie ?
OUI et NON
En matière de bail (habitation ou bail de droit commun), le loyer peut, en principe, être payé :
- en espèces, dans la limite du plafonnement légal (1.000 euros lorsque le débiteur a son domicile fiscal en France ou agit pour les besoins d’une activité professionnel, 15.000 euros lorsque le débiteur justifie qu’il n’a pas son domicile fiscal en France et n’agit pas pour les besoins d’une activité professionnelle)
- par chèque ;
- par virement ou prélèvement.
Au-delà de seuils susvisés, le paiement doit être effectué par un moyen scriptural (chèque, virement….).
Pour les baux de droit commun, la commissions des clauses abusives a condamné les clauses imposant le paiement du loyer exclusivement par prélèvement automatique.
Le bailleur ne peut interdire de manière absolu le paiement en espèces.
Il peut refuser les paiements en espèces qui dépasserait les plafonds légaux (1.000 euros ou 15.000 euros selon le cas).
* * * *
Le dépôt de garantie doit être expressément prévu dans le bail.
Son montant reste plafonné à 1 mois de loyer Hors Taxe pour un logement vide, 2 mois pour un logement meublé la caution.
La dépôt de garantie est payable comme le loyer :
- en espèces, dans la limite des plafonds légaux
- par chèque ;
(Lorsque le dépôt de garantie est versé par chèque, le bailleur peut l’encaisser immédiatement, même si vous avez prévu qu’il ne le serait pas. ) - par virement ou prélèvement.
Le bailleur ou l'agent immobilier peut organiser contractuellement les modalités de paiement du premier loyer et du dépôt de garantie (chèque, virement, éventuellement espèces dans les limites légales), mais ne peut pas imposer un dispositif qui priverait le locataire des moyens de paiement légalement admis ou qui serait qualifié d'abusif ou contraire aux règles d'ordre public découlant de la loi du 6 juillet 1989.
Le bailleur (ou l’agent immobilier agissant pour son compte) peut-il exiger la preuve de la souscription d'une assurance locative avant la signature du bail ?
OUI
Dans le cadre dans le cadre des baux d'habitation soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de s'assurer contre les "risques locatifs".
Cette obligation est énoncée à l'article 7 g) de la loi de 1989.
Cette assurance doit être justifiée lors de la remise des clés, mais également chaque année, à la demande du bailleur par la transmission d'une attestation de l'assureur.
La loi retient que la preuve d'assurance intervient au moment de l'entrée dans les lieux , lors de la remise des clés au locataire, pas nécessairement à la date de signature du bail qui peut être antérieure de quelques jours ou semaines.
Aucune disposition légale n'interdit au bailleur d'exiger contractuellement que le locataire justifie de son assurance AVANT la remise des clé
De même, le bailleur peut subordonner la prise d'effet du bail à la remise de ce justificatif, dès lors que
+ il n'est pas porté atteinte aux dispositions de la loi (notamment celles relatives aux clauses réputées non écrites de l'article 4)
+ le locataire n'est pas contraint par le bailleur de choisir un assureur déterminé (clause réputée non écrite)
Le bailleur ou l'agent immobilier mandaté peut exiger la preuve de la souscription d'une assurance locative avant de remettre les clés et, en pratique, avant l'entrée effective dans les lieux.
Ils peuvent en conséquence :
+ refuser de remettre les clés du logement tant qu'ils ne disposent pas d'une attestation d'assurance locative
+ prévoir dans le bail que celui-ci ne prendra effet qu'à la date à laquelle le locataire aura justifié de la souscription d'une telle assurance.
Maître Sylvia LEGROS vous conseille et vous accompagne dans le cadre de vos litiges locatifs.
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