Le jeu de la clause résolutoire du bail commercial n'exclut pas l'exception d'inexécution

Les dispositions des articles 1719 et de 1720 du code civil, applicables au bail commercial, imposent au bailleur une obligation de délivrance.

Cette obligation implique celle de délivrer le bien en bon état de réparations de toute espèce, ainsi que d'y faire pendant toute la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres locatives.

Le preneur a pour obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.

En cas de non-paiement du loyer, le bailleur doit au préalable faire délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire, conformément aux dispositions de l'article L.145-41 alinéa 1er du code de commerce, qui prévoit ;
"Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai."

A l'issue de la signification du commandement de payer, le preneur dispose d'un délai d'un mois pour régler les sommes dues ou solliciter devant le juge des délais de paiement.

Dans le présent cas d'espèce, la question s'est posée de savoir si le preneur,  assigné en expulsion sur la base de la clause résolutoire du bail, peut invoquer une exception d'inexécution en raison d'un manquement imputable au bailleur lié à l'absence de réalisation de travaux.

La Cour d'appel de Cayenne, dans une décision du 26 février 2024 (RG 22/00390), a rejeté la demande de la locataire en paiement de dommages-intérêts fondée sur l'exception d'inexécution et constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail.
La juridiction d'appel a considéré que la résolution du bail a entrainé la fin du contrat. Par voie de conséquence, une fois la clause résolutoire acquise, l'exception d'inexécution est devenue inefficace.

Dans un arrêt du 5 mars 2026, la Cour de Cassation a sanctionné la Cour d'Appel en retenant qu'"en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la locataire était fondée à opposer une exception d'inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé dans le commandement du 17 octobre 2019, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision."

Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile, 5 mars 2026, pourvoi n°24-15.820

Pour résumer, si un locataire, assigné par le bailleur pour constater l'application d'une clause résolutoire découlant du non-paiement du loyer dans le mois suivant la remise du commandement de payer, soulève une exception d'inexécution, le juge doit examiner cette exception.
Peu importe si le locataire n'a pas sollicité un délai de paiement en justice dans ce délai conformément à l'article L. 145-41 du code de commerce.