LA LOI LETCHIMY ET SES SUITES

Afin de faciliter la sortie de l'indivision successorale et relancer la politique du logement dans les collectivités régies par l'article 73 de la Constitution et dans les collectivités de Saint-Barthélemy, de Saint-Martin et de Saint-Pierre-et-Miquelon, le législateur a adopté la LOI n° 2018-1244 du 27 décembre 2018 dite "Loi Letchimy".

L'objectif du Législateur était de remédier à la situation des successions bloquées dans ces territoires, ayant pour effet une multiplication des biens immobiliers - terrains nus ou maisons - abandonnés.

Successions concernées :

La loi LETCHIMY porte sur toute succession ouverte depuis plus de dix ans.

Cette loi ne s’applique qu’aux départements et régions d’outre-mer c’est-à-dire la Martinique, Guadeloupe, la Guyane, la Réunion et Mayotte. Mais également aux collectivités d’outre-mer Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon.

Elle est applicable aux projets de vente ou de partage notifiés par le notaire aux indivisaires avant le 31 décembre 2028.

Avec la réforme opérée par la Loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, il est désormais la possible de procéder au partage judiciaire des successions ouvertes depuis plus de dix ans  par souche quand la masse partageable comprend des biens immobiliers dépendant de plusieurs successions et lorsque ces biens :
1° Ne peuvent être facilement partagés ou attribués en nature compte tenu du nombre important d'indivisaires
2° Ne peuvent être facilement partagés ou attribués par tête compte tenu de la complexité manifeste à identifier, à localiser ou à mettre en cause l'ensemble des indivisaires dans un délai et à un coût raisonnables.

Cette disposition concerne les demandes en partage introduites avant le 31 décembre 2038 et après l'entrée en vigueur de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 relative à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement.

Règles pour procéder au partage ou à la vente d'un bien indivis :

Aux termes de la loi Letchimy, le ou les indivisaires titulaires de la majorité des droits indivis (plus de la moitié) peuvent effectuer les actes prévus aux 1° à 4° de l'article 815-3 du même code, c'est-à-dire:
1. Effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis ;
2. Donner à l'un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d'administration;
3. Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision ;
4. Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

L'article 4 de la loi LETCHIMY prévoit, concernant le conjoint survivant, l'attribution préférentielle du logement si le demandeur démontre qu'il réside sur la propriété de manière continue, paisible et publique depuis plus de dix ans au moment de l'introduction de la demande de partage en justice.

Précisée par la Loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement, la loi LETCHIMY prévoit désormais la possibilité pour tout indivisaire de solliciter l'établissement d'un acte de notoriété, contenant l'affirmation que les personnes concernées sont propriétaires indivis du bien et dans quelles proportions.
 

Exclusion de certaines situations :

La loi Letchimy exclut de son champ différentes situations énumérées en son article 2 :
1° le local d'habitation dans lequel réside le conjoint survivant ;
2° l'un des indivisaires est mineur, sauf autorisation du juge des tutelles ou du conseil de famille ;
3° l'un des indivisaires est un majeur protégé, sauf autorisation du juge des tutelles ou du conseil de famille ;
4° l'un des indivisaires est présumé absent, sauf autorisation du juge des tutelles dans les conditions prévues à l'article 116 du code civil.

En présence de l'une de ces situations, l'unanimité des indivisaires sera requise pour effectuer les actes de l'article 815-3 du code civil susvisé.
 

Mise en oeuvre des dispositions de la Loi LETCHIMY :

Il est obligatoire de recourir au service d'un Notaire.
En effet, toute succession incluant un bien immobilier exige l'intervention du Notaire.

Le Notaire sera choisi par les indivisaires en demande pour établir l'acte de vente ou de partage.

Il notifiera le projet établi aux indivsaires qui ne sont pas à l'initative du projet par acte extrajudiciaire (par un commissaire de justice - ancien huissier de justice)
Il procède ensuite à sa publication dans un journal d'annonces légales au lieu de situation du bien ainsi que par voie d'affichage et sur un site internet. 
Il remet le projet en mains propres contre récépissé aux indivisaires qui sont à l’initiative du projet.    
 

Tout indivisaire peut, dans le délai de 3 mois (4 mois quand les quotes-parts sont détenues par au moins dix indivisaires ou lorsqu'au moins un indivisaire a établi son domicile à l'étranger,) qui suit cette notification, faire connaître son opposition à la vente ou au partage. 

A défaut d'opposition, la vente ou le partage est opposable aux indivisaires qui ne sont pas à l'initiative du projet.

Si un ou plusieurs indivisaires s'opposent à l'aliénation ou au partage du bien indivis dans le délai imparti au quatrième alinéa du présent article, le notaire le constate par procès-verbal.           

En cas de procès-verbal constatant une opposition, le ou les indivisaires titulaires de plus de la moitié des droits indivis saisissent le tribunal judiciaire afin d'être autorisés à passer l'acte de vente ou de partage.
Le tribunal autorise cette aliénation ou ce partage si l'acte ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.     

Réduction du délai de la prescription acquisitive :
la Loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement pose deux dérogations conséquentes aux règles relatives à la prescription acquisitive.

Son article 51 prévoit désormais que, dans les collectivités régies par l'article 73 de la Constitution, à Saint-Barthélemy et à Saint-Martin, 
1° Par dérogation à l'article 2272 du code civil, le délai pour acquérir la propriété immobilière est de 10 ans, à compter de l'entrée en vigueur de la présente loi (soit le 10 avril 2024) et jusqu'au 31 décembre 2038 (et non plus de 30 ans),
2° Par dérogation à l'article 2261 du code civil, la possession par un indivisaire d'un immeuble dépendant d'une succession ouverte avant l'entrée en vigueur de la présente loi et non partagée à cette date est réputée non équivoque à l'égard de ses co-indivisaires, y compris durant la période de possession antérieure à l'entrée en vigueur de la présente loi.

Le Cabinet de Me LEGROS intervient dans le cadre de procédures relatives aux successions et indivisions.